ASSOCIATION DES SYNDICS D’IMMEUBLE BENEVOLES
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Téléphone : 06 08 32 97 57 Ligne internet 09 75 85 40 66 e-mail : asib@ifrance.com
Accueil
L’ASSOCIATION DES SYNDICS D’IMMEUBLE BENEVOLES ( A.S.I.B.) a été créée en 1989 avec l’objectif d’informer et de former les copropriétaires ayant choisi d’assumer eux-mêmes la gestion de leur copropriété. Car administrer une copropriété est un exercice particulièrement complexe qui impose au syndic bénévole et aux membres du conseil syndical une maîtrise parfaite de la réglementation applicable, qui leur permettra de mesurer l’étendue de leurs obligations ainsi que les droits et devoirs de chaque copropriétaire. Or il est apparu que le manque de connaissance de leurs obligations ne permet pas toujours aux syndics bénévoles de gérer leur immeuble dans les meilleures conditions. Non seulement bien des syndics mais aussi des copropriétaires s’affranchissent, en effet, des règles imposées par la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965, ce qui engendre des oppositions puis des procédures. L’abondance du contentieux devant les tribunaux en témoigne. Et ce contentieux a un coût pour les copropriétés sans compter l’ambiance délétère qu’il engendre. De plus, le manque de formation ne permet pas au syndic une maîtrise parfaite des charges, ce qui a également un coût toujours excessif pour la copropriété gérée.
Présentation
L’ASSOCIATION DES SYNDICS D’IMMEUBLE BENEVOLES S’EST DONNEE POUR BUTS ESSENTIELS :
- de regrouper le plus grand nombre d’adhérents afin de constituer une force de proposition vis à vis des pouvoirs publics.
- d’informer ses adhérents de toutes les questions concernant la copropriété par des stages, des réunions régulières ou par la publication d’un bulletin ou de lettres périodiques.
- d’assurer le syndic et les membres du Conseil syndical en leur proposant un contrat d’assurance qui garantit les conséquences pécuniaires résultant d’erreurs commises dans l’application de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité pénale étant exclue.
Activités
L’ A.S.I.B. est composée de juristes et de praticiens de la copropriété qui fournissent une aide appréciable à la gestion en informant, notamment, des nouveaux textes dès leur parution, des conditions dans lesquelles doivent être prises certaines décisions , en conseillant ses membres pour la rédaction de convocations et de procès-verbaux d’assemblées générales, en organisant des réunions de formations , en éditant un bulletin périodique d’informations techniques et juridiques. L’ A.S.I.B. organise pour ses adhérents des réunions dans le ressort de son siège mais peut organiser des séances de formation dans tous les départements, à la demande de ses adhérents. Elle dispose d’une boîte mail et correspond avec ses adhérents dans des conditions de rapidité exceptionnelle. Les adhérents peuvent également obtenir à tout moment par téléphone des renseignements sur un problème directement lié à la gestion d’une copropriété. Pour recevoir les conditions d’adhésion à l’A.S.I.B., qui comprennent la cotisation annuelle et l’assurance de responsabilité civile du syndic, il suffit de laisser un message sur le site A.S.I.B. , de téléphoner ou d’écrire.
Eléments juridiques
A TITRE INDICATIF, VOICI QUELQUES ELEMENTS CONCERNANT L’ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE :
- Tout d’abord, pour être « syndic bénévole » il faut posséder des droits réels divis ou indivis sur des biens dansl’immeuble à gérer . Une personne qui n’est pas copropriétaire ne peut être syndic : sera punie d’une amende de 7500 € et d’un emprisonnement de six mois , toute personne qui, d’une manière habituelle se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations telles que la gestion immobilière sans être titulaire d’une carte professionnelle.( loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 - art 14. ordonnance du 1er juillet 2004). En ce qui concerne le syndic professionnel, ce dernier doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture du département d’exercice. Une personne qui gérerait, même bénévolement, une ou plusieurs copropriétés sans être propriétaire d’un lot dans chacune d’elles, se mettrait en infraction avec la loi du 2 janvier 1970 et encourrait des sanctions pénales.
- Toutes les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires,
Tous les copropriétaires font partie de plein droit de l’assemblée,
Il est tenu au moins une assemblée générale par année dans la commune de la copropriété,
La désignation d’un syndic est obligatoire, même si la copropriété ne comprend que deux personnes,
Le syndic ne peut être élu pour une durée supérieure à trois ans, renouvelable,
Le syndic assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
- Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation et à son entretien . Il établit le budget prévisionnel et le soumet chaque année au vote de l’assemblée. Il prend les mesures d’urgences qui s’imposent pour la conservation de l’immeuble et les fait approuver par l’assemblée. Le syndic assure le recouvrement des charges dues par chaque copropriétaire en application du budget adopté par l’assemblée. Il engage sa responsabilité s’il ne fait pas diligence pour en obtenir le paiement. Lorsque le syndic est un copropriétaire, il doit ouvrir immédiatement un compte au nom du syndicat sur lequel il doit verser toutes les sommes reçues. Il ne peut verser les sommes payées par les copropriétaires sur son compte personnel. Il serait, dans ce cas, passible de poursuites pénales.
- Le syndic convoque l’assemblée des copropriétaires : Il adresse la convocation à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par fax , en n’omettant pas de notifier en même temps que l’ordre du jour les documents fixés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il peut aussi la remettre contre émargement. Le procès-verbal doit être établi immédiatement après l’assemblée. Au plus tard dans les deux mois après la tenue de l’assemblée, il adresse le procès-verbal aux copropriétaires absents non représentés ou qui ont voté contre une décision, par lettre recommandée avec accusé de réception uniquement, en mentionnant in extenso l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que les copropriétaires opposants ou défaillants ont deux mois pour contester la tenue de l’assemblée générale. Cette contestation se fait par voie judiciaire uniquement. L’assemblée est présidée par un copropriétaire élu par l’assemblée, qui assure la direction des débats et le respect de l’ordre du jour. Un ou plusieurs scrutateurs peuvent être désignés. Le syndic, son conjoint, ses préposés, ne peuvent présider l’assemblée.
- L’établissement d’un procès-verbal d’assemblée est obligatoire. L’absence de procès-verbal rend l’assemblée annulable. Le procès-verbal est, en principe, établi par le syndic, secrétaire élu par l’assemblée. Il est signé par le président de l’assemblée, le secrétaire ( normalement le syndic) et le ou les scrutateurs.Le procès-verbal doit comporter le texte de chaque délibération et le résultat de chaque vote. Il doit être fait mention pour chaque vote du nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n’ont pas pris part au vote ou ceux qui se sont abstenus. Un registre des procès-verbaux doit être tenu.
- Chaque copropriété est dotée d’un règlement conventionnel de copropriété qui fixe, sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
- Tout syndicat de copropriétaires est doté d’un conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion. Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants ne peuvent être membres du conseil syndical, même s’ils sont copropriétaires,sauf dans le cas du syndicat coopératif. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
- Si la copropriété a opté pour le système du syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical et exerce de plein droit la fonction de président du conseil syndical . Un vice-président, qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci, est élu dans les mêmes conditions.
L’énumération de ces quelques obligations parmi beaucoup d’autres, obligations énumérées à titre indicatif, doit faire prendre à tout « candidat syndic bénévole» conscience de la difficulté de la tâche. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comporte depuis la loi du 13 décembre 2000 ( dite loi SRU ) 50 articles et le décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004 comporte 67 articles. Le syndic bénévole doit en connaître parfaitement le contenu et les conditions d’application, les textes initiaux ayant été modifiés à de nombreuses reprises et la jurisprudence étant fort abondante. Il doit également assimiler nombre d’autres textes qui ressortent notamment du Code de la construction et de l’habitation, du Code civil ou pénal ou encore du Code des assurances.
Les copropriétaires - syndics estiment souvent ne pas courir de risques parce qu’ils sont bénévoles. Or, un syndic bénévole peut voir sa responsabilité civile recherchée lorsqu’il commet une faute dans l’exercice de sa fonction en accomplissant un acte qui excède ses pouvoirs ou pour lesquels il n’a pas reçu mandat. Cette responsabilité peut être contractuelle ou délictuelle lorsque le dommage a été causé à un tiers ou même à un copropriétaire. A été condamné, par exemple, un syndic qui n’a pas souscrit une assurance garantissant le syndicat contre les fuites et les débordements des conduites souterraines. Chacun des pouvoirs reconnus par la loi au syndic peut mettre en œuvre sa responsabilité comme le non-respect des convocations des assemblées, les actes effectués sans autorisation de l’assemblée générale, le fait pour un syndic de décider de son propre chef de faire procéder à des travaux non urgents ou d’engager sans autorisation de l’assemblée une action en justice ou encore de ne pas exécuter les décisions de l’assemblée. Au plan pénal a été déclaré coupable d’abus de confiance un syndic qui, ayant reçu des primes et des ristournes des entreprises, avait conservé sur son compte personnel les sommes perçues. Le copropriétaire syndic bénévole - et le conseil syndical également - a donc tout intérêt à assurer les conséquences de sa responsabilité civile, assurance que peut procurer l'A.S.I.B.
