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Publié le 23/09/2009 à 17:03
Par A.S.I.B.
Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit d’allègement des procédures
JORF n° 0110 du 13 mai 2009 page 7920 texte n° 1
Cette loi, dite loi Warsmann est une loi dite « simplification du droit, écrite par différents ministères en vue de « toiletter » certains articles de loi ou d’y apporter des précisions. Certains articles de cette loi concernent la copropriété. Ils figurent ci-après, entraînant six modifications :
Article 7
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Au deuxième alinéa de l'article 9, les références : « e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30 » sont remplacées par les références : « e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30 » ;
2° Au quatrième alinéa de l'article 10-1, après les mots : « est dispensé », sont insérés les mots : «, même en l'absence de demande de sa part, » ;
3° Après les mots : « demander au », la fin du dernier alinéa de l'article 18-2 est ainsi rédigée : « président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. » ;
4° L'article 21 est ainsi modifié :
a) A la première phrase du cinquième alinéa, les mots : « mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux » sont remplacés par les mots : «, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers » ;
b) A la première phrase du sixième alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots : «, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ;
5° L'article 22 est ainsi modifié :
a) A la deuxième phrase de l'avant-dernier alinéa, après le mot : « peut », sont insérés les mots : «, à quelque titre que ce soit, » ;
b) Au dernier alinéa, après le mot : « conjoint, », sont insérés les mots : « le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, » ;
6° Au a de l'article 25, le mot : « précédent » est remplacé par la référence : « 24 » ;
7° L'article 29-6 est ainsi rédigé : « Art. 29-6.-Le livre VI du code de commerce n'est pas applicable aux syndicats de copropriétaires. »
Article 8
L'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés. »
2° Le dernier alinéa est ainsi rédigé : « Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. »
Commentaires :
M o d i f i c a t i o n de l' a r t i c l e 9 de la loi du 10 j u i l l e t 1965 : a m é l i o r a t i o n de l'a ccès aux par ti es privatives en cas de tra va u x de sécur i t é
L'accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes (via l'article 25n de la loi de 1965) est maintenant intégré à l'article9 de la loi de 1965. Pour mémoire, il est rappelé que l’article 9 prévoit des obligations impératives en cas de travaux communs décidés par l'assemblée générale. L'article 9 précise quels sont les travaux concernés. Or les travaux de sécurité des biens et des personnes (article 25 n) n'étaient pas, jusqu'au 13 mai 2009, concernés. Désormais, en cas de vote concernant la mise en place d'interphones ou de vidéophones, par exemple, nul ne pourra plus refuser l'accès à ses parties privatives.
Modification de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
dispense automatique d'avoir à participer aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice
Jusqu'à présent un copropriétaire qui obtenait gain de cause contre le syndicat pouvait être exonéré de sa quote-part de charges des frais de justice. Encore fallait-il qu'il le demande au juge. Désormais ce droit est acquis automatiquement, même si la demande n'a pas été faite.
Modification de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
amélioration de la procédure de récupération des archives et des fonds
Désormais la procédure de l'article 18-2 n'est plus une simple procédure en référé (qui pouvait être contestée facilement), mais devient une procédure «en la forme des référés». Cela veut dire non seulement que le juge rendra désormais une ordonnance sur le fond, mais aussi qu'il pourra infliger des pénalités fortes aux récalcitrants ainsi que des dommages et intérêts.Récupérer les archives et les fonds sera plus aisé., car les syndics non «coopérants» pourront être sanctionnés plus fortement.
Modification de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
ouverture du conseil syndical à de nouvelles personnes
- le conjoint pacsé pourra désormais être élu au conseil syndical, comme pouvait l'être le conjoint marié ;
- l'usufruitier également (seul le nu-propriétaire pouvait jusqu'à présent être membre du conseil, ce qui n'avait aucun sens puisque l'usufruitier habite forcément dans la copropriété).
Modification de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
- précisions concernant la limitation des pouvoirs en assemblée générale :
Il s'agit là d'une des améliorations les plus importantes - apportées par la loi WARSMANN à la loi de 1965.Les syndics professionnels prétendaient depuis des années, sur la base d'un arrêt de la Cour d'Appel d'AIX, que les «mandats de gérance» n'étaient pas concernés par la limitation des mandats en assemblée générale, prévue par l'article 22 de la loi de 1965. Or les «mandats de gérance» sont des mandats permanents donnés par des bailleurs qui confient au syndic en place ou à tout autre professionnel la gestion de leur bien locatif. De la sorte, certains syndics se donnaient la possibilité, grâce à ces mandats, d’être majoritaires à eux seuls en assemblée générale. La loi WARSMANN met fin à cette situation anormale. Désormais la limitation des pouvoirs en assemblée générale (trois pouvoirs ou5 %) prévue par l'article 22 empêchera les abus car elle s’appliquera également aux mandats de gérance de biens locatifs. Le service gérance d'un cabinet de syndic ne pourra donc plus détenir une majorité de mandats et en user pour influer sur les votes en assemblée générale, comme cela était trop souvent le cas dans les copropriétés d'investisseurs ou les copropriétés de vacances.
Modification de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965
- Assouplissement des rè g l es de majorité en cas de ven t e du d r o i t à c o n s t r u i r e (exemple : s u r é l é v a t i o n d'une cop r o p r i é t é
La majorité requise pour céder à un tiers un droit à construire en copropriété ne sera plus la double majorité de l'article 26 (plus l'accord des copropriétaires du dernier étage), mais la majorité de l'article 25 (plus l'accord des copropriétaires du dernier étage).Relevons que cette disposition peut être un «cadeau» royal pour les promoteurs et devenir l'enfer pour les copropriétés concernées. En effet, un propriétaire qui se sera gardé le dernier étage d'un immeuble en copropriété (lors d’une vente à la découpe par exemple) pourra facilement obtenir un droit de surélever l'immeuble grâce à la nouvelle majorité, ce qui entraînera des situations délicates parce qu’abusives.
Chacun de nos adhérents, bénévole, conseiller syndical ou copropriétaire devra s’imprégner des ces six nouvelles dispositions introduites sans grande publicité par la loi du 12 mai 2009 dans la loi du 10 juillet 1965.
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