MUTATION D’UN LOT DE COPROPRIETE
ARTICLE 20 DU 10 JUILLET 1965
ARTICLE 20 DU 10 JUILLET 1965
Les cessions à titre onéreux sont réglementées par l’article 20 de la loi, complété par les articles 5 et 6 du décret du 17 mars 1967.
RAPPEL DES REGLES : AVANT LA VENTE : Le cédant ou son notaire requiert du syndic un « certificat » attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Ce certificat fera apparaître :
- la situation du compte individuel du copropriétaire,
- le montant des « dettes liquides et exigibles ». Le montant des appels de fonds à prévoir sera indiqué.
Autres obligations :
- Si le certificat n’est pas délivré avant la vente ou s’il fait apparaître une dette liquide et exigible du vendeur à l’égard du syndicat, avis de mutation doit être donné au syndic dans les conditions de l’art. 20
- Si le certificat produit stipule que le vendeur est en règle vis-à-vis du syndicat, l’avis de mutation de l’art. 20 n’a pas à être produit.
- Indépendamment du certificat de l’article 20, le notaire chargé de la vente requerra du syndic « l’état en vue de l’information des parties », prévu à l’article 5 du décret.
- De plus, selon l’article 46-1 nouveau de la loi, le notaire doit porter à la connaissance de tout acquéreur, lors de la première vente d’un lot issu de la division d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans et dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic technique prévu à l’article 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation, le contenu de ce diagnostic.
- L’article 45-1 nouveau de la loi précise que tout bénéficiaire d’un avant-contrat ou d’un vente de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du diagnostic technique et du carnet d’entretien de l’immeuble.
APRES LA VENTE :
L’acte de vente peut être passé même si les documents ou état ci-dessus n’ont pas été obtenus, mais le danger est alors que les parties ignorent quelle sera leur position vis-à-vis du syndicat. Ils peuvent alors prendre des accords, valables entre eux mais non opposables au syndicat, d’où un risque évident de contentieux. Il est donc préférable que la vente soit notifiée au syndic dans les conditions prévues à l’article 6 du décret pour rendre le transfert de lot opposable au syndicat.
QUELS SONT LES DIFFICULTES EN CAS DE VENTE D’UN LOT :
La vente d’un lot d’un immeuble en copropriété soulève deux problèmes :
- d’une part celui des rapports entre le vendeur et l’acheteur en ce qui concerne les arriérés de charge.
- d’autre part celui que la loi donne au syndic pour récupérer cet arriéré.
REPARTITION DES DETTES ENTRE VENDEUR ET ACQUEREUR :
Critères de répartition : articles 5, 5-1 et 6 du décret du 17 mars 1967
Principes :
- il n’y a pas de solidarité de droit entre vendeur et acquéreur pour le paiement des charges dues lors de la vente d’un lot. La dette ne suit pas le lot, elle est personnelle à son propriétaire.
- Le vendeur demeure tenu envers le syndicat des charges liquides et exigibles au moment de la vente.
- L’acquéreur doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la vente. Ce principe résulte des articles 20 de la loi et 5-1 du décret qui prévoient que le syndic peut s’opposer au versement du prix de vente au vendeur pour obtenir le paiement des créances du syndicat des copropriétaires, à la condition que ces créances soient effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Les conventions particulières entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndicat qui peut poursuivre l’ancien copropriétaire tant que le transfert de copropriété ne lui a pas été notifié.
AVIS A DONNER AU SYNDIC :
- avis de la mutation doit être donné au syndic selon l’article 20, destiné à permettre au syndic de recouvrer les créances du syndicat en faisant opposition sur le prix de vente du lot. Cette notification est inutile lorsque le vendeur présente au notaire un certificat de moins d’un mois de date attestant qu’il est libre de toute obligation vis-à-vis du syndicat.
- depuis la loi du 21 juillet 1994 (insérée dans la loi de 1965), la charge de notifier cet avis pèse sur le notaire.
- l’avis de mutation est distinct de la note de renseignements faite au syndic selon article 5 du décret de 1967, qui a pour but l’information de l’acquéreur et de la notification à effectuer au syndic en vertu de l’article 6 du décret de 1967
- cette formalité s’applique «lors de la mutation à titre onéreux d’un lot ».
- la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU a modifié l’article 20 en prévoyant que l’avis de mutation devait être notifié au syndic dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de copropriété, qui n’est pas nécessairement la date de l’acte authentique de vente.
- Le syndic peut faire opposition dans les quinze jours de l’avis de mutation, même si celui-ci est tardif.
- cet avis doit être notifié « dans les formes prévues par la loi », c’est à dire par lettre recommandée avec avis de réception. L’envoi d’une simple lettre adressé par le notaire après la vente ne saurait y suppléer. Une notification irrégulière ne ferait pas courir le délai d’opposition et empêcherait donc – normalement – de payer valablement le prix au vendeur.
ABSENCE D’AVIS AU SYNDIC :
En l’absence d’avis de mutation, aucune forclusion ne peut être opposée au syndicat, qui peut donc faire opposition à tout moment. Si l’acheteur ( actuellement le notaire) ne met pas, par cet avis, le syndic en mesure de faire opposition au versement du prix entre les mains du vendeur, il peut être condamné à payer les sommes dues par ce vendeur au syndicat.
L’OPPOSITION DU SYNDIC :
La jurisprudence considère que l’opposition de l’article 20 comme une véritable saisie, la procédure engagée par le syndic permettant au syndicat d’obtenir un paiement forcé. Et la validité de l’opposition devient nécessaire lorsque le vendeur conteste la créance du syndicat et s’oppose à la remise des fonds au syndic pour la régularisation de laquelle il y aura lieu de recourir au tribunal.
MODALITE DE L’OPPOSITION :
- Formes : Elle est un acte de procédure et doit obligatoirement être notifiée par exploit d’huissier. Une lettre recommandée avec avis de réception serait inopérante. Le syndic agira donc prudemment en respectant les formes légales. Le détenteur du prix de vente qui reçoit une opposition par simple lettre et qui est en droit de ne pas en tenir compte. Le syndic qui n’aurait pas respecté la procédure engagerait sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété dès lors que la créance deviendrait irrécouvrable.
- Procédure : Le délai imparti au syndic pour faire opposition est de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation. Le délai se calcule selon les prescriptions cumulées des articles 64 du décret du 17 mars 1967 et 640 et suivants du NCPC. Le jour de la réception de l’avis de mutation ne compte pas. (art 641, al 1 et D.art.63). Le délai expire le 15ème jour à 24 heures et si ce jour est un samedi, un dimanche, ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’opposition doit être signifiée avant l’expiration de ce délai. Le syndic engagerait sa responsabilité s’il en résultait un préjudice pour le syndicat.
- Où faire opposition : L’opposition doit être formée entre les mains de l’auteur de l’avis de mutation. Si elle est formulée auprès d’une personne qui n’a pas la qualité pour en être le destinataire, elle n’est pas valable et ne peut avoir pour effet de mettre en oeuvre le privilège spécial immobilier.
- Contenu de l’opposition :
Les exigences légales concernant ce contenu sont doubles :
- elle doit contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble.
- Elle doit énoncer le montant et les causes de la créance.
Le syndic devra donc préciser :
- l’origine de la créance (charges courantes impayées, demande de provision, dette au titre des travaux, etc..)
- indiquer si - et à quel titre - elle est privilégiée en précisant à quelle date elle a pris naissance
EFFETS DE L’OPPOSITION :
- créances garanties :
les créances doivent être liquides et exigibles au moment de la vente du lot : Si l’assemblée a, antérieurement à la date de la notification de la mutation, autorisé le syndic a présenter des appels de fonds provisionnels par tiers pour le financement des travaux de ravalement, la créance du syndicat est certaine, donc liquide et exigible et peut être récupérée à l’encontre du vendeur. Si l’opposition est formée pour des créances ne présentant pas ce caractère, la responsabilité du syndic peut être engagée en raison du préjudice causé au vendeur.
- Indisponibilité du prix : alinéa 2 de l’article 20 : par transfert amiable il faut entendre toutes opérations ayant pour effet de transférer la créance à un tiers (paiement par compensation) .
MISE EN PRATIQUE DE L’OPPOSITION :
Article 5 du décret du 17 mars 1967 : il a pour but l’information des parties.
Renseignements préalables à la mutation d’un lot : Ce texte prévoit la possibilité d’obtenir du syndic divers renseignements en vue de l’information du vendeur, de l’acquéreur et des créanciers inscrits sur le lot : c’est la note de renseignements. Les renseignements peuvent être fournis même de «manière approximative» Le syndic adresse au notaire, avant l’acte de transfert de copropriété (article 4 du décret) , un état daté en trois parties dont les indications sont de quatre ordres :
- information quant aux sommes pouvant rester dues par le cédant,
- information quant aux sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le cédant pour le
lot considéré,
- information quant aux sommes devant incomber au nouveau copropriétaire,
- information relative aux procédures en cours.
Sommes pouvant rester dues par le cédant : Paragraphes a-b-c-d-e- de l’article 5
-Pour les provisions exigibles : se référer à l’ art 14.1 de la loi du 10.7.1965.
-Pour les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : voir Loi art 14.2
-Les avances sont les fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée à constituer des réserves.
-Avances mentionnées à l’article 45.1 du Décret du 17.3.1967 (fonds destinés à constituer des réserves)
Pour savoir qui est responsable vis-à-vis du syndicat du paiement des provisions et comment se répartit le solde créditeur ou débiteur après approbation des comptes : voir Décret art. 6.2 Voir aussi l’ article 19.2 de la Loi de 1965 (provisions globales exigibles à défaut de versement d’une seule provision à sa date d’exigibilité).
Sommes incombant au nouveau copropriétaire :
-reconstitution des avances mentionnées à l’article 45.1 D
-provisions non encore exigibles du budget prévisionnel-provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ( voir article 44 D)
Information concernant les obligations financières du nouveau copropriétaire :
Pour permettre au nouveau copropriétaire du lot d’apprécier le poids des charges financières qu’il aura à supporter il y a lieu de se référer à l’article 5-3° dernier alinéa de la Loi de 1965.
Etat des procédures en cours : 3ème partie de l’état daté. Article 5-1 du décret du 17 mars 1967 :
L’opposition ne peut concerner que les créances du syndicat.
Créance liquide et exigible : créances dues à la date de mutation. Une opposition ne peut être formée au préjudice du vendeur pour avoir paiement de travaux de ravalement qui n’étaient pas encore votés par l’assemblée lors de la vente, même si le contrat prévoit expressément que ces travaux seront réglés par le vendeur, cette clause ne s’appliquant que dans les rapports entre les parties.
La créance doit être liquide. Elle ne peut provisoirement être évaluée. Il faut qu’elle soit immédiatement chiffrable en argent : il en est ainsi lorsque l’assemblée générale a pris la décision de faire des travaux et a voté la dépense en prévoyant les appels de fonds nécessaires au financement de celle-ci. Les charges non liquidées au moment de la notification de la vente au syndic doivent être réclamées à l’acquéreur.
La créance doit être exigible. Le syndicat doit donc à la date de la mutation être en droit d’en exiger le paiement. Présentent le caractère d’exigibilité :
- les créances dont le paiement peut être demandé par le syndic en vertu de l’article 35 du décret :
- provision pouvant être exigée au début ou en cours d’exercice pour faire face aux charges courantes ou provision « spéciale »
- la provision prévue par l’article 37 du décret en cas de travaux urgents décidés par le syndic de sa propre initiative.
- cas prévus par les articles 35 et 37 du décret
- cas prévu par l’article 33 al 2 du décret (exigibilité des annuité restant dues par le vendeur à la suite de travaux décidés en vertu de l’article 30 de la loi.
Ne sont pas des créances exigibles :
- des charges concernant la consommation d’eau en l’absence de relevé du compteur
- les honoraires du syndic
REPARTITION DES CHARGES ENTRE VENDEUR ET ACQUEREUR :
Après quelques flottements, la jurisprudence est aujourd’hui fixée. Doivent être considérées comme « liquides et exigibles » les sommes qui ont fait l’objet d’appel de fonds, soit sur l’initiative du syndic soit sur décision de l’assemblée générale. C’est par exemple le cas d’appels de fonds votés par une assemblée pour le financement de travaux non exécutés.
Pour savoir qui est débiteur à l’égard du syndicat – et qui le syndicat est en droit de poursuivre – il convient de rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés sont devenus effectivement liquides et exigibles. Un arrêt récent énonce que la date à laquelle la créance est liquide et exigible est celle de l’appel de fonds adressé aux copropriétaires. Le syndicat est donc en droit de réclamer le paiement à celui qui est propriétaire à cette date, étant entendu que l’acquéreur ne devient copropriétaire au regard du syndicat que lorsque la mutation a été notifiée au syndic, sans que les conventions entre les parties puissent lui être opposées.
Dès lors incombent au vendeur, dans les rapports avec le syndicat, les appels de fonds réclamés par le syndic et ceux votés par l’assemblée avant la notification de la mutation au syndic. Le vendeur sera tenu, alors même que ces appels de fonds correspondraient à des travaux non encore exécutés ou à des dépenses non encore engagées et qui ne le seront qu’après la vente. L’acquéreur sera tenu pour sa part de répondre aux appels de fonds qui seront effectués postérieurement à la notification de la vente au syndic.
CONTENU DE L’OPPOSITION :
L’article 20 de la loi de 1965 exige, à peine de nullité, que l’opposition énonce le montant et les causes de la créance, c'est-à-dire que celui qui reçoit l’opposition soit mis en mesure d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié et doit être réglée avant les créanciers hypothécaires. Le texte condamne désormais toute opposition qui n’indiquerait pas de manière précise le montant des créances du syndicat.
Article 6 du décret du 17 mars 1967 : La notification est prescrite dans les cas suivants : -
- transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction d’un lot
- constitution sur un lot d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation ou transfert de l’un de ces droits.
Différences entre l’avis de mutation de l’article 20 de la loi et l’article 6 du décret :
- l’avis de mutation a pour effet de faire courir le délai imparti au syndic pour faire opposition,
- la notification de la mutation permet de rendre opposable cette mutation au syndicat des copropriétaires qui va donc, à compter de cette date, prendre en compte dans ses livres et fichiers le nouveau copropriétaire. Il s’agit donc de deux formalités distinctes pour lesquelles il faut procéder de manière séparée.
Sanctions en l’absence de notification :
Tant que la notification de l’article 6 n’a pas été opérée, le transfert de copropriété est inopposable au syndicat qui peut donc valablement convoquer l’ancien copropriétaire aux assemblées.
Article 6-1 du décret du 17 mars 1967 : Les créanciers inscrits de l’opposition formée par le syndic doivent être informés par le notaire de la vente. Malheureusement le texte n’a prévu aucune sanction alors que l’omission peut être fautive.
Article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : Ce texte a pour objet de déterminer qui doit répondre vis-à-vis du syndicat du paiement des diverses provisions susceptibles d’êtres exigées à l’occasion de la mutation d’un lot et le droit de poursuite du syndicat:
Le texte distingue trois cas :
- la provision exigible au budget prévisionnel en application de l’article 14-1 de la loi ; cette provision incombe au vendeur indépendamment de sa date d’exigibilité et donc même si cette date est postérieure à la date de la mutation
- les provisions relatives à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : le droit de poursuite du syndicat.
- Les différences entre les provisions versées et les dépenses réelles, telles qu’elles ressortent à l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale.
Article 6-3 du décret du 17 mars 1967 : Les parties à la mutation savent à qui le syndicat peut réclamer le paiement des provisions au moment de la vente. Elles peuvent prendre d’autres dispositions, inopposables au syndicat, qui est en droit de réclamer le paiement de la provision à celui qui est considéré comme débiteur aux termes de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.
séance de formation 2007 à la MDAS
