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Publié le 13/04/2007 à 13:04
REUNION DES COPROPRIETAIRES EN VUE DE PREPARER L'ASSEMBLEE GENERALE DU 03 MAI 2007 RDV LE LUNDI 16 AVRIL 2007 A 20HOO DANS LE HALL F DU GARDIEN Publié le 08/04/2007 à 08:04
Copropriété : Assemblée, télévision et comptabilité
Depuis le 1er avril, la convocation à l'AG doit donc être adressée, au minimum, 21 jours avant la date effective de la réunion et outre la lettre recommandée et la remise en mains propres, elle peut être notifiée par télécopie avec accusé de réception. Plus de souplesse donc, mais nous ne pouvons que regretter, à l'heure où nous pourrons bientôt voter par Internet, qu'aucune procédure n'ait été recommandée pour que la convocation soit adressée par e-mail, tout en garantissant les intérêts de tous.
Publié le 30/03/2007 à 18:45
La réception, pivot de la responsabilité des constructeurs [source : http://www.lemoniteur-expert.com/ ]
La réception marque la livraison des travaux convenus et l'approbation par le maître d'ouvrage du travail exécuté. Elle constitue le point de départ des différentes garanties légales et libère l'entrepreneur de la garde des ouvrages. Point de départ des délais de garantieLes personnes dont la responsabilité peut être engagée au titre des articles 1792 à 1 792-4 du Code civil sont déchargées des responsabilités et garanties pesant sur elles après dix ans à compter de la réception des travaux (article 2270 du Code civil). Les délais des garanties décennale, biennale ou de parfait achèvement commencent à courir à compter de cette réception.Ces délais, d'ordre public, sont susceptibles d'interruption, mais non de suspension. Les règles régissant les délais de procédure, notamment l'article 642 du nouveau Code de procédure civile, sont applicables.Prescription raccourcie dès 2002. La Cour de cassation a adopté une politique d'uniformisation des délais de prescription en matière de construction. Par deux décisions du 16 octobre 2002 (Bull. 205), la troisième chambre civile a affirmé que l'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception. Elle a donc fait de la réception le point de départ d'une prescription raccourcie en matière d'action en responsabilité contractuelle normalement soumise à une prescription trentenaire.Le premier arrêt concernait le manquement à son devoir de conseil par l'architecte relativement à des désordres affectant l'ouvrage, objet de travaux de réfection.Le second arrêt portait sur des désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception. Dans les deux cas, la responsabilité contractuelle était applicable et les délais se trouvent ainsi harmonisés.Faute rattachée à un désordre de construction. La Cour de cassation a poursuivi cette harmonisation en décidant, dans un arrêt du 16 mars 2005 (Civ. III, Bull. 65), que l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception, dès lors que la faute se rattache à un désordre de construction. Il était reproché à l'architecte de ne pas s'être assuré qu'une entreprise intervenant sur le chantier avait bien souscrit une assurance responsabilité. Or la réception était intervenue depuis plus de dix ans et les demandeurs plaidaient la prescription trentenaire. Il s'ensuit que la prescription abrégée existe dès lors que la responsabilité contractuelle trouve sa source dans un désordre de construction ou se rattache à l'acte de construire. Elle est calculée à partir de la réception intervenue avec ou sans réserves.Il en irait différemment si la responsabilité était recherchée pour d'autres manquements tels que le respect des délais ou le prix convenu.Cette jurisprudence a encore été confortée par un arrêt du 26 octobre 2005 (Civ. III, Bull. 202), la responsabilité de l'architecte étant recherchée pour des non-conformités. La Cour de cassation a relevé qu'il ne s'agissait pas de non-conformités mais d'un désordre : l'action en responsabilité contractuelle était donc soumise à la prescription de dix ans, avec la réception pour point de départ.Effets des garanties retenuesAvant la réception, la charge des risques se fait selon les dispositions des articles 1 788 à 1 791 du Code civil. Lorsque l'entrepreneur ne fournit que son travail, et si la chose vient à périr, il n'est tenu que de sa faute. S'il n'a commis aucune faute, il doit le prouver car il est débiteur de la chose qu'il détient.Lorsque l'entrepreneur fournit le travail et la matière, la perte de la chose est à sa charge si elle périt avant d'être livrée, à moins que le maître d'ouvrage ait été mis en demeure de la recevoir. Après la réception, les risques passent au maître de l'ouvrage. Absence de réception. Dans l'hypothèse où aucune réception n'est intervenue, la responsabilité contractuelle des constructeurs peut être recherchée sur le fondement de l'article 1 147 du Code civil. Le constructeur est alors tenu d'une obligation de résultat, l'architecte étant tenu d'une obligation de moyens. Les garanties biennale, décennale ou de parfait achèvement ne peuvent pas fonctionner. De même, l'assurance responsabilité obligatoire des constructeurs ne peut recevoir application, dès lors qu'elle n'a vocation à couvrir que les désordres de nature décennale. Il arrive toutefois que le constructeur ait souscrit une garantie spécifique pour les dommages antérieurs à la réception. Mais cela est rare, compte tenu du coût de l'assurance.En revanche, l'assurance dommages ouvrage peut trouver à s'appliquer, ainsi que le prévoit l'article L.242-1 du Code des assurances, avant la réception, après une mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat de louage d'ouvrage est résilié pour inexécution, par le locateur d'ouvrage, de ses obligations. Cela arrive souvent lorsque l'entrepreneur a été placé en liquidation judiciaire.Réception assortie de réserves. Les réserves peuvent être mentionnées, soit lors de la réception expresse dans le procès-verbal, soit ultérieurement par lettre recommandée avec avis de réception adressée à l'entrepreneur, ce qui est le cas général.Les réserves formulées lors de la réception par le maître de l'ouvrage ne peuvent être écartées ultérieurement que si celui-ci a manifesté une volonté non équivoque d'y renoncer (Civ. III, 13 avril 2005, Bull. 88). En principe, l'existence de réserves va entraîner l'application de la garantie de parfait achèvement pour réparer les dommages ainsi réservés. Seul l'entrepreneur peut être tenu d'une obligation de faire (en l'espèce, reprendre les désordres signalés) et il doit réparer en nature. Le maître d'ouvrage met en demeure l'entrepreneur défaillant et peut faire exécuter les travaux à ses frais et à ses risques. Le plus souvent, il assignera l'entrepreneur en réparation.Le sous-traitant n'est pas concerné par la garantie de parfait achèvement. Par ailleurs, la garantie n'est pas due par l'architecte ou le vendeur d'immeuble à construire (Civ. III, 30 mars 1994, Bull. 69) Garantie de parfait achèvement Les vices qui ont fait l'objet de réserves au moment de la réception ne peuvent pas donner lieu à l'application de la garantie décennale mais seulement à celle de parfait achèvement (Civ. III, 29 avril 1987, Bull. 89) laquelle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun des autres constructeurs (Civ. III, 17 novembre 1993, Bull. 147). Dans ce dernier arrêt, la cour d'appel avait relevé qu'il existait une faute de conception imputable au maître d'œuvre, à l'origine des désordres qui avaient fait l'objet de réserves.Délai d'un anLa garantie de parfait achèvement dure une année. L'entrepreneur est donc tenu de réparer les désordres constatés dans ce délai, qu'ils aient été réservés à la réception ou signalés par écrit. La charge de prouver que les désordres ont été réparés incombe à l'entrepreneur.Si la garantie de parfait achèvement n'a pas été mise en œuvre dans le délai d'un an par le maître d'ouvrage, ce dernier peut néanmoins toujours agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Tant que les réserves ne sont pas levées, la responsabilité de l'entrepreneur perdure.Le maître de l'ouvrage dispose donc, d'abord, d'une action en garantie de parfait achèvement, qui oblige l'entrepreneur de plein droit à réparer, et d'une action en responsabilité de droit commun pour faute prouvée (Civ. III, 22 mars 1995, Bull. 80).Assurance dommage ouvrageEn présence de réserves, il est impossible de recourir aux garanties décennale et biennale, et l'assurance responsabilité obligatoire ne peut pas jouer (Civ. III, 1er février 1989, Bull. 24; 17 juillet 1992, Bull. 250).En revanche, l'assurance dommages ouvrage peut couvrir des désordres qui n'auraient pas été réparés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement (Civ. III, 23 avril 1986, Bull. 46 ; Civ. I, 4 juin 1991, Bull. 176). Dans ces deux espèces, il y a eu application pure et simple de l'article L.242-1 du Code des assurances, après constatation de l'existence d'une réception et d'une mise en demeure de procéder au parfait achèvement restée vaine.Désordres amplifiés après réceptionIl existe toutefois une exception à ce principe qui résulte de la jurisprudence. La Cour de cassation a énoncé (Civ. III, 12 octobre 1994, Bull. 172) que les dispositions de l'article 1 792-6 du Code civil relatives à la garantie de parfait achèvement n'étaient pas exclusives de l'application de celles des articles 1792-2 et 1 792-3 du même Code (garanties biennale et décennale). Et que le maître d'ouvrage pouvait demander à l'entrepreneur, sur le fondement de la garantie décennale, réparation des défauts qui, signalés à la réception, ne se sont révélés qu'ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences. En l'espèce, il avait été signalé deux fissures lors de la réception et un an après, le maître d'ouvrage avait invoqué la fissuration généralisée de son bâtiment.La Cour de cassation a donc estimé que les désordres ne s'étaient véritablement révélés dans leur gravité que postérieurement à la réception avec réserves. Réception sans réserves |
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